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美国商业地产成功案例——投资商业地产

  由于工作关系,李女士对美国有较全面的了解,但对商业地产这块没有了解。她通过百度搜索找到逸鼎投资,首先通过电话大致咨询了美国商业地产的概况、可操作性和回报等问题。她的情况是考虑通过家庭资产的海外配置,来降低资产风险。 最近刚出售了上海的一处写字楼物业,目前有现金650万人民币,相当于100万美金。由于逸鼎推荐的商业地产品种(NNN ground lease)具有高回报(每年10-15%)、低风险(租客为世界500强企业)、租约长(5-20年)以及无持有成本等特点,与李女士的需求非常吻合;而商业地产的投资最低门槛为40万美金(约250万人民币,用于投资130万美金的项目),她的100万美金可以找一个中等规模的项目来投资。

  李女士第二天就来到逸鼎公司面谈,希望尽快能找到合适的项目。逸鼎的投资顾问进一步介绍了美国商业地产的投资步骤、如何选择项目、如何申请银行贷款等问题。并且投资者如果满足一定条件,还可达成移民的目的。李女士在问清所有关心的问题后,马上签订了购买意向书、支付了2万元人民币的意向订金,委托逸鼎进行整个投资流程的操作。由于该订金是全额退还的,李女士更为放心。

  李女士对项目的要求首先是地段:需要经济发达地区、人口多、地块有较大增值潜力的;其次是回报率和租约:年净回报在10%以上,租约10年以上。租客只要是500强企业。

  逸鼎首先为李女士申请了美国的纳税人号、注册了美国公司(特拉华州,是美国税收最为优惠的州)和美国银行账号(CHASE),这也是投资美国商业地产的必要条件。同时,开始确认符合条件的项目。经过2轮6个项目的推荐,李女士通过各种渠道的了解,初步确认了洛杉矶的一个汉堡王项目,总价为210万美金,回报率10.5%。逸鼎立即给卖家发出了购买意向书,作为正式的购买要约。由于该项目地段非常好,有10几个买家有意向,卖家和一个用全款支付的买家达成了协议。

  在汉堡王项目的谈判中,逸鼎仍然确认新的备选项目给李女士,并很快找到了合适的项目:位于南加州的美国银行,总价280万,回报率11%,租约10年。和这个卖家的谈判较为顺利,很快确认了最终价格270万美金,订金为5万美金,几天后签署了正式协议。由于李女士对美国的投资环境较为放心,并且由逸鼎来把关,所以放弃了聘请律师的打算,直接由本人签了协议,并通过美国公司支付了订金到美国第三方监管的产权公司账号。在接下来的30天宽限期内,卖家提供了所有项目资料用于买家审核、银行贷款审核。逸鼎联系了3家银行申请20年的固定利率贷款。比较每家银行给出的利率和贷款条件,同时银行也需要对项目和申请人进行评估(环境调查、核实合同、所有权确认、报表研究等)。李女士提供了总价值250万美金的个人财产证明(包括收入证明、银行存款、不动产、股票等)向银行确保她有能力来购买该物业。加州当地的一家银行在2周后发给了贷款批准书,贷款额为189万美金、20年、首10年固定利率为5%。李女士在这30天内还可以选择放弃项目。李女士确认了项目和贷款后,李女士向产权公司支付了过户费、印花税、贷款费用、30%首付的剩余部分等清单。其中交易费用为贷款总额的2%。逸鼎此时将2万人民币退给了李女士。地产的过户证明在几周内寄到了李女士在国内的地址。以上流程从项目选定日起算共2.5个月。

  美国银行在过户后的第二个月起,每个月向李女士支付1.6万美金的租金回报,部分用于还贷,剩余还有4000多美金的现金流。并且该租金每年增长2%,也就是第二年李女士每年就可增加近4000美金的收入。接下来,逸鼎为李女士推荐了美国当地的会计师,花费为美每年500美金,为李女士的美国公司报税,并合理避税(租金所得)。

  在顺利完成该项投资后,李女士与之前几乎相同价值的国内写字楼作比较,年回报率提高了2.2倍,并且美国的项目增值前景更大,也避免了所有资产都在国内的风险。李女士愉快地推荐了她的一些同事和朋友让逸鼎协助去美国投资商业地产。