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美国地产政策解读

  美国的住房政策主要包括直接提供资金进行资助的政策、信贷政策和税收政策。税收政策在美国住房业发展中发挥着非常重要的作用,目前,美国每年在住房税收方面的支出大大超过直接提供资金的资助力度。本文在系统收集相关文献和美国住房与城市发展部、统计局、州住房机构全国委员会、全国低收入住房联盟等机构发布的最新数据的基础上,对美国住房税收政策进行了阐述,并对其产生的效应进行了分析。

  一、与住房有关的主要税种

  在美国与住房有关的税种主要有: ①房地产税,又称不动产税。对土地和房屋征收,需要每年缴纳。税基是房地产评估值的一定比例( 各州规定不一,多数从20% ~ 100% 不等) 。目前美国的50 个州都征收这项税收,各州和地方政府的税率不同,大约为1% ~ 3%。房地产税多由地方政府征收。②房地产交易税。房地产买卖时缴纳。不同的州税率不一样,从科罗拉多州的0. 01% 到哥伦比亚特区的2. 2% 不等,征收该税的州中约2 /3 税率低于0. 5%。密西西比等15个州不征收房地产交易税。③所得税。个人所得税实行超额累进税率,最低税率为10%,最高税率为35%,房地产出租形式的收入适用该税。资本利得税( Capital Gains Tax) 依据房地产出售时所获得的差价收入征收,购入卖出间隔超过一年,适用的税率较低,购入卖出间隔不超过一年,适用的税率较高,与一般所得税的税率相同。④遗产税和赠予税。住房作为遗产和被赠予时征收该税。

  二、住房业的税收优惠政策

  美国住房产业的税收优惠基于对象可划分为两种类型,一种是针对有房户的税收优惠,另一种是针对住房投资者的税收优惠。2007 财政年度美国联邦政府与住房相关的税收总支出为1311 亿美元,受金融危机的影响, 2008 财政年度有所降低,为1111 亿美元。

  1. 针对有房户的税收优惠

  ( 1) 将住房抵押贷款利息和不动产税从应纳税收入中扣除。美国早期税法规定,在征收个人所得税时对所有抵押贷款的利息支出均可减免。从1986 年起,只有用于购买、建造和修缮住房的贷款利息支出才可以减免税收,极大地刺激了住房建设的发展和人们买房的积极性。从1997 年起,有房户被允许从其应纳税收入中减去首要住房( Primary Residence)和第二住房( Secondary Residence) 的价值不超过100万美元的住房抵押贷款利息。将住房抵押贷款利息从应纳税收入中扣除是联邦政府最大的税务支出项目之一, 2007 财政年度约减免税收737 亿美元。除了住房抵押贷款利息外,有房户可以从应纳税收入中减去他们在该纳税年度中为其拥有的首要住房缴纳不动产税。通过该项政策, 2007 财政年度约减免税收285 亿美元。2007 财政年度,上述两项扣除导致的个人所得税减免占当年与住房有关的税收总支出的78%。

  ( 2) 出售主要住房资本利得豁免。1997 年《纳税者负担减轻法案》实施,对原有的住房出售资本利得税减免政策进行了调整,统一了减免的标准,扩大了受益面。根据该法案,有房户出售过去5 年内居住满2 年( 可以是不连续的) 的首要住房的( 部分) 获益可免缴联邦资本利得税。单身的有房户免征资本利得税的最高收益为25 万美元,已婚夫妇免征资本利得税的最高收益为50 万美元。由于美国的房价并不高、房价变动也相对较小,住房出售收益能够达到以上额度的很少。对于某些特殊情况,如工作地点变更、健康原因、不可预见的环境变化( 死亡、离婚、分居、纳税者本人或其他特定的合格个人一胎多生) ,住房出售时可以按过去5 年内居住合格天数占730 天( 两年) 的比例对资本利得税进行减免。每两年,有房户可享受该项优惠一次。通过该项政策,2007财政年度约减免税收168 亿美元,占当年与住房有关的税收总支出的12. 8%。

  ( 3) 针对低于免税标准的有房户的税收减免。低于免税标准的有房户享受不到住房抵押贷款利息和不动产税扣除带来的所得税减免。根据2008 年实施的《住房援助法案》,2008 和2009 年,这部分有房户每年可以从应纳税收入中扣除一定数额的财产税( Property Tax) 从而获得相应的税收减免。对于单身有房户,扣除最高额度为500 美元; 对于已婚夫妇共同申报,扣除最高额度为1000 美元。缴付的财产税低于最高额度时,按缴付的财产税额执行。

 


  2. 针对住房投资者的税收优惠

  ( 1) 低收入住房税收补贴。由1986 年颁布的《税收改革法》设立,它允许合格出租房的投资商在10 年内每年从应缴的联邦个人所得税中减去该不动产“资格基数”的一个固定比例。“资格基数”采取如下方法计算: 从项目的开发总费用中减去地价及其他相关费用得到“合格基数”,合格基数乘以该项目中低收入住户单元所占的比例得到“资格基数”。项目位于房价相对收入偏高的“困难开发区”、低收入家庭集中的“合格人口普查区”时,将会额外得到一个130% 的“基数扩大系数”,从而提高资格基数值。对于新建项目和重大修缮项目,为期10 年的税收补贴总额相当于资格基数值的70%,每年可得到的税收补贴约为资格基数值的8% ~ 9%;对于修缮费用低于每单元3000 美元的不动产或那些同时接受其他联邦资助的不动产,为期10 年的税收补贴总额相当于资格基数值的30%,每年可得到的税收补贴约为资格基数值的3% ~ 4%。2007 财政年度,该项目减免的税收约为51亿美元,占当年与住房有关的税收总支出的3. 9%。

  ( 2) 与住房有关的免税债券发行。与住房有关的免税债券主要有抵押贷款收益债券、房屋贷款抵税凭证债券和多户住房债券。购买由各州为给首次购房的中低收入住户( 收入不高于当地收入平均水平的115%) 提供低息抵押贷款而发行的抵押贷款收益债券所赚取的利息免征所得税,以发行债券获得的收益提供的低息贷款可用于购买新建住房或者现有住房,要求住房价格不超过地区平均住房价格的90%。为发行房屋贷款抵税凭证而发行的债券利息免征所得税。首次购房的中低收入家庭通过凭证可从它们的联邦税单中减去他们支付的抵押贷款利息的10% ~ 50% ( 不超过2000 美元) 。该方法为那些收入不足以享受抵押贷款利息扣除退税的住户提供了纳税优惠。2007 财政年度,上述两种债券的利息免征所得税13 亿美元。购买由各州为提供低息抵押贷款资助出租房开发而发行的多户住房债券所获的利息免征所得税。这些出租房中至少应有20% 的住房单元( 在某些目标地区为15%) 必须为收入不高于地区平均水平50% 的家庭保留,或者40%的住房单元必须为收入不高于地区平均水平60%的家庭保留。2007 财政年度,多户住房债券的利息免征所得税7 亿美元。2007 财政年度,与住房有关的免税债券发行导致的税收减免占当年与住房有关的税收总支出的1. 5%。

  ( 3) 历史建筑修缮税收补贴。历史建筑修缮税收补贴由1978 年的《税法》设立,它允许参与由联邦指定的历史性建筑物修缮工程的投资商获得联邦所得税补贴,价值1 美元的补贴就等于减去1 美元的应缴所得税。该补贴在数额上等于项目修缮花费的20%。历史建筑修缮税收补贴对于居住建筑和非居住建筑同时适用。2007 财政年度,历史建筑修缮税收补贴为4 亿美元,占当年与住房有关的税收总支出的0. 3%。

  ( 4) 出租房折旧高于按其他折旧体系( Alternative DepreciationSystem) 导致的所得税减征。2007 财政年度,该项税收减免为43 亿美元,占当年与住房有关的税收总支出的3. 3%。

  三、美国住房税收政策的效应分析

  1. 正面效应

  ( 1) 极大地刺激了人们购买住房的积极性。美国的住房税收减免主要提供给了有房户。以2007 财政年度为例,有房户占美国家庭总数的68. 1%,联邦政府直接提供给有房户的税收减免为1190 亿美元,占当年住房税收总支出的90. 8%,其中从应纳税收入中扣除住房抵押贷款利息和房地产税获得的所得税减免为1022 亿美元,占当年住房税收总支出的78%。在提供给住房投资者的税收减免中,有一部分税收减免的实际受益者也是有房户,如州和地方政府用于资助自有房购买而发行的债券利息免税,2007 财政年度为13亿美元,占住房税收总减免的1%。租房户只能通过承租获得税收减免资助的出租房间接地享受住房税收优惠政策带来的好处,以2007 财政年度为例,联邦政府住房税收总支出中提供给出租房建设修缮的部分不超过8%,而当年租房户占全国家庭总数的31. 9%。因为有房户能够更多地享受政

  府提供的税收补贴,低交易成本、遗产和赠予税统一抵免制度使住房转手无后顾之忧,越来越多的家庭被吸引到购房队伍中来,目前美国家庭中有房户接近70%,在发达国家中处于较高水平,自有房的平均面积也逐年增加,目前已超过200平方米。

 



  ( 2) 有效地抑制了住房的过度消费和投机。房地产税既是地方政府重要的财政收入来源,又对住房过度消费和投机具有抑制作用。对于很多的有房户来说,每年征收的房地产税是一笔不小的开支,而且,房价越高,房地产税赋越重。这就使得很多家庭做出购房决定时不仅要考虑购房成本,而且要考虑保有和空置住房的税收成本。因而,大多数家庭购买和拥有住房时会充分考虑自己的真实需要和承受能力。房地产税也是州政府调控土地资源配置的主要手段,能够有效地阻止乱占地、占好地、占大地的现象发生,有利于从源头上防止住房开发的投机。此外,美国政府也通过限制税收减免政策的适用范围来抑制住房的过度消费和投机。比如,在征收联邦个人所得税时,住房抵押贷款利息扣除只适用于首要和第二住房,房地产税扣除则只适用于首要住房; 各州通过发行免息债券给中低收入家庭提供的低息抵押贷款也仅适用于首次购房,并且要求住房价格不超过地区平均住房价格的90%; 出售住房资本利得税的豁免仅适用于首要住房,而且每两年只能享受1 次。征收房地产税和限制税收减免政策的适用范围相结合,有效地抑制了住房过度消费和投机。在美国,一个家庭拥有多套住房的情况只占极少数,炒房的现象也较少。

  ( 3) 在中低收入家庭住房保障方面发挥了重要作用。美国政府通过直接的资金补贴、宽松的信贷政策等方式为中低收入家庭提供住房保障,其中税收减免政策发挥着十分重要和独特的作用。针对投资者的税收补贴的实际受益者为中低收入家庭,特别是低收入家庭。到目前为止,州和地方政府住房金融管理部门通过发行抵押贷款收益债券的收益为360 万个家庭首次购房提供了低利率的贷款,每年资助大约10 万个家庭; 多户住房免税债券项目则资助开发了近100 万套出租房,每年新增3. 4 万套廉租住房。至2005 年为止,低收入住房税收补贴项目资助开发了超过153 万个单元的出租房,该项目所容纳的住户比50 年前成立的公共住房项目还要多。对有房户的直接税收补贴也有一部分为中低收入家庭获得。以2007 年为例,年收入低于5 万美元的纳税人中,有488 万个纳税人获得了住房抵押贷款利息的联邦个人所得税前扣除,总收益为28 亿美元; 有496 万个纳税人获得了房地产税的联邦个人所得税前扣除,总收益为12 亿美元。

  ( 4) 有力地促进了二手房市场的繁荣。美国的住房交易税较低,一些州甚至不征收交易税。同时,又对住房出售利得实施了税收减免措施。出售过去5 年内居住满2 年的首要住房的( 部分) 获益可免交联邦资本利得税,对单身户和已婚夫妇的免征额分别高达25 万美元和50 万美元。对于一些特殊情况,虽然过去5 年内未居住满2 年,仍可获得部分减免。实际上,大多数交易无需缴纳资本利得税。低交易税和资本利得税减免措施使得住房交易的成本较低,有力促进了二手房市场的繁荣。在美国房地产市场中,二手房交易占据了主要部分。近年来美国二手房与新房成交量之比约为6比1,受金融危机的影响,2008 年美国二手房总销售量同比有所减少。美国房地产交易商协会( National Association ofRealtors,NAR) 报告显示,2008 年美国二手房总销售量仍达494 万幢。

  2. 负面效应

  税收减免受益不均违反了平等原则。从应纳税收入中扣除住房抵押贷款利息和房地产税是最大的住房税收减免项目,只有有房户才有资格享受其带来的好处。虽然从应纳税收入中扣除住房抵押贷款利息和房地产税对所有的有房户均适用,但高收入家庭获得的收益远高于低收入家庭。首先,因为美国所得税采用的是累进税率,同样的扣除额所产生的免税效应是不一样的。以2009 年为例,对于最高收入层次家庭, 1000 美元扣除额的收益为350 美元; 对于最低收入层次家庭, 1000 美元扣除额的收益仅为100 美元。其次,收入越低的家庭,课税减免兑现的可能性越小。当住房抵押贷款利息、房地产税以及未报销的医疗支出、慈善捐赠和其他可减免支出的总和低于税法规定的免税标准时,该纳税人实际享受不到作为有房户的所得税减免。以2007 年为例,年收入低于5 万美元的纳税人中从应纳税收入中扣除住房抵押贷款利息获得个人所得税退税的占5. 5%,平均每份退税的价值为532 美元; 收入高于5 万美元的纳税人中从应纳税收入中扣除住房抵押贷款利息获得个人所得税退税的占51. 2%,平均每份退税的价值为2053 美元。年收入低于5万美元的纳税人中从应纳税收入中扣除房地产税获得个人所得税退税的占5. 3%,平均每份退税的价值为172 美元; 收入高于5 万美元的纳税人中从应纳税收入中扣除房地产税获得个人所得税退税的占51. 7%,平均每份退税的价值为752 美元。对于有房户的税收减免政策因此饱受批评。高收入有房户获得的收益远高于低收入有房户,违背了纵向平等的原则; 同样收入的有房户和租房户获益不等,违背了横向平等的原则。全国低收入住房联盟( NLIHC) 在2007—2008政策目标中明确提出“反对使高收入人群获益的税收减免,降低税收帮助低收入人群”。

  ( 2) 过度鼓励购房成为次贷危机发生的助推器。在美国,住房信贷政策非常宽松。信用较差、收入低、收入不稳定的家庭也可以非常容易地获得住房贷款,只是面向这些“信用一般”客户的“次级贷款”要求支付的成本( 代价) 比优质贷款更高。宽松的信贷政策仅仅为这些“信用一般”的家庭获得住房贷款提供了可能,为什么那么多的家庭愿意通过次级贷款购买住房呢? 其中重要原因之一就是通过购买住房可以直接享受到相关的税收减免。大量“信用一般”的家庭涌入住房市场进一步推高了房价,房价的不断上升进一步吸引了“信用一般”的家庭涌入住房市场。当美联储从2004 年中期开始连续17 次加息历程,联邦基准利率从1% 跃升到2006 年中期的5. 25% 时,很多家庭没有能力偿还住房贷款的本息,房价自2005 年10 月掉头向下,很多购房户变成了“负翁”。受到利率高企与房价下跌两个方向的同时打击,美国次级抵押贷款违约率大幅上升, 2007 年第4 季度还款违约率达到17. 31%。美国财政部货币监理署和银行监管局发布的研究报告显示,截至2009 年一季度末,次级抵押贷款严重逾期比例仍达16. 7%。